BETALT PARTNERINNEHÅLL
Seniorer som passerat 73 sitter på omkring 25 procent av sommarstugorna i drygt trettiotalet kartlagda kommuner. Spekulanter som räknar med att ett förestående arvsskifte snart ska frigöra objekt på marknaden lär dock behöva ett rejält tålamod; enligt branschorganisationen Mäklarsamfundet kan det dröja mellan tre och fem decennier innan något påtagligt genomslag märks.
Fastigheterna säljs med andra ord inte utan förs vidare internt via gåva, förskott på arv eller släktköp. Men ett generationsskifte innebär också att ekonomin måste omförhandlas. Hur gör man med befintliga pantbrev och lån? Och vad händer om barnen inte beviljas samma lånevillkor som föräldrarna en gång fick?
Kan barnen ta över det befintliga bolånet?
Det korta svaret är ja, men inte automatiskt.
Ett bolån är ett personligt avtal mellan den nuvarande ägaren och banken. Det går därför inte att skriva över ett lån på någon annan utan att långivaren gör en sedvanlig prövning.
När ditt barn tar över ditt lån kallas det för ett gäldenärsbyte. Banken ställer då i princip samma krav som vid ett vanligt bostadsköp och prövar återbetalningsförmågan hos den nya låntagaren på nytt.
Måste barnen stanna i föräldrarnas bank?
Nej. Ett gäldenärsbyte knyter inte barnet till den bank föräldrarna valde. Många äldre bolån har villkor som sattes under helt andra förutsättningar, och när lånet väl står i barnets namn går det att flytta bolånet till en bank med bättre villkor. Den nya banken gör sin egen kreditprövning och tar över lånet som det är. Är lånet bundet tillkommer ränteskillnadsersättning om det löses före villkorsändringsdagen, så den som vill byta bank väntar ofta till dess.
Pantbreven: den dolda besparingen
Bolånet är personligt, men pantbreven följer fastigheten.
När nya lån tas på en obelånad fastighet kostar nya pantbrev 2 procent i stämpelskatt plus administrativa avgifter hos Lantmäteriet. Vid ett generationsskifte finns de befintliga pantbreven redan registrerade på fastigheten.
Så länge det nya lånebeloppet ryms inom de befintliga pantbreven betalar dina barn ingenting i stämpelskatt för pantbrev. Behöver de däremot låna upp mer pengar (till exempel för att köpa ut syskon eller renovera) behöver nya inteckningar göras för den överskjutande delen, vilket beskattas med ordinarie 2 procent.
Gåva eller köp? Så påverkas lån och skatt
Hur överlåtelsen utformas styr både kapitalvinstskatten (vinstskatten) för föräldrarna och stämpelskatten (lagfartskostnaden) för barnen. Det vanligaste upplägget är ett så kallat blandat fång, där barnet får fastigheten i gåva men som motprestation övertar föräldrarnas lån.
Här styr den skatterättsliga huvudsaklighetsprincipen:
- Ersättningen understiger taxeringsvärdet (Gåva): Om summan av de övertagna lånen och eventuella kontanter är lägre än fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret räknas hela överlåtelsen som en gåva. Föräldrarna slipper betala vinstskatt, och barnet träder in i föräldrarnas skattemässiga situation enligt kontinuitetsprincipen. Det innebär att den latenta vinstskatten flyttas framåt till den dag barnet säljer fastigheten.
- Ersättningen når eller överstiger taxeringsvärdet (Köp): Om de övertagna lånen motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet räknas affären skatterättsligt som ett köp. Då ska föräldrarna deklarera en försäljning och eventuell vinst beskattas med 22 procent.
85-procentsregeln för lagfart
För lagfarten gäller en egen gräns. Om motprestationen (låneövertagandet) understiger 85 procent av föregående års taxeringsvärde slipper gåvotagaren stämpelskatten på 1,5 procent och betalar enbart en fast expeditionsavgift (825 kr). Överstiger de övertagna skulderna 85 procent av föregående års taxeringsvärde måste dina barn betala full stämpelskatt på 1,5 procent beräknat på det högsta av ersättningen och taxeringsvärdet.
Syskonfrågan och förskott på arv
När ett barn tar över fastigheten mot att enbart överta lånen innebär det ofta att barnet får ett värde som vida överstiger skulden. För att undvika framtida arvstvister behöver ni ha koll på följande:
- Förskott på arv: Om fastigheten överlåts till underpris till en bröstarvinge (barn eller barnbarn) betraktas mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och ersättningen automatiskt som ett förskott på arv enligt ärvdabalken, såvida inget annat uttryckligen skrivs i ett gåvobrev.
- Kompensation av syskon: Ska det barn som tar över huset kompensera sina syskon ekonomiskt? Då kan barnet behöva ansöka om ett högre bolån för att betala syskonen en kontant ersättning.
- Ta hänsyn till den latenta skatten: Om fastigheten har ett högt marknadsvärde och ett lågt anskaffningsvärde finns det en framtida skatteskuld inbakad. När syskonens andelar beräknas bör marknadsvärdet justeras ned för latent vinstskatt och fiktivt mäklararvode så att fördelningen blir rättvis.
Så går ni tillväga: steg för steg
- Värdera fastigheten: Ta in en eller två lokala mäklare för att fastställa ett realistiskt marknadsvärde som alla parter kan enas om.
- Kontakta banken i god tid: Boka ett möte om gäldenärsbyte eller ny belåning. Banken behöver ge ett formellt lånelöfte till barnet innan några papper undertecknas.
- Beräkna skatteeffekterna: Kontrollera årets och föregående års taxeringsvärde för att optimera överlåtelsen mot huvudsaklighetsprincipen och 85-procentsregeln.
- Upprätta formenliga avtal: Oavsett om det rör sig om gåvobrev, köpeavtal eller arvskifte ska handlingarna upprättas skriftligen med tydliga klausuler (exempelvis om enskild egendom och huruvida överlåtelsen utgör förskott på arv).
- Skicka in lagfartsansökan: När banken har genomfört gäldenärsbytet och köpeskillingen eller lånen reglerats skickas handlingarna till Lantmäteriet för ansökan om lagfart.
